Курс дистанционного обучения № 2

Курс дистанционного обучения № 2

Правовые основы риэлторской деятельности
Знание основ права при сделках с недвижимостью крайне важно для практической работы агента на рынке недвижимости. Работая в данной сфере, необходимо ясно представлять механизм совершения сделок, права и обязанности участников процесса, возможные варианты и последствия предпринятых Вами действий. Чем больше Вы будете знать о правовых аспектах сделок с недвижимостью, тем легче будет Вам ориентироваться на рынке недвижимости.
После изучения модуля Вы узнаете:
о содержании, формах и видах права собственности;
что такое имущественные права на имущество;
о видах сделок с недвижимостью;
о лицензировании риэлторской деятельности
и о других правовых аспектах риэлторской деятельности.
Изучение материалов модуля направлено на раскрытие правовых особенностей сделок с недвижимостью, оказывающих непосредственное влияние на содержание и специфику деятельности агента и риэлтора на рынке недвижимости.
При изучении материалов модуля слушатели должны обратить внимание на следующие вопросы:
Каково содержание права собственности?
С какого момента возникает право собственности и другие имущественные права на объект недвижимости?
Какие условия должны быть соблюдены, чтобы сделка являлась действительной?
В какой форме должны быть совершены сделки с недвижимостью?
Знание правовых основ в данной области поможет Вам легче понимать содержание других тем курса.

В этом занятии будет рассмотрен вопрос:
Права на недвижимое имущество и сделки с ним. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Занятие 2.1
Права на недвижимое имущество и сделки с ним
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Право собственности и иные вещные права на объекты недвижимости.

В системе законодательств особое значение придается нормам, регулирующим отношение лица к вещи (имуществу). Это отношение связано с непосредственным воздействием на имущество с целью удовлетворения интересов лица, обладающего по отношению к ней определенным набором юридических прав и обязанностей.
Это отношение уполномоченного лица к имуществу (как находящемуся в его собственности, так и не являющемуся его собственностью) составляет основное содержание имущественного права.
Круг имущественных прав исчерпывающим образом назван самим законом. Лицо не вправе по своему усмотрению создавать новые разновидности вещных прав.
К вещным правам лиц, не являющихся собственниками, относятся следующие права:
 право хозяйственного ведения ;
 оперативного управления ;
 право пожизненного наследуемого владения земельным участком ;
 право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ;
 сервитуты .
Исходя из места имущественных прав в системе законодательства и природы этих прав, есть известные основания для включения в состав имущественных прав: право залога недвижимости (ипотеки); права членов семьи собственника жилого помещения; право учреждения по распоряжению имуществом, полученным в результате разрешенной хозяйственной деятельности, права пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащего другому лицу по договору или в силу завещательного отказа .
Большинство имущественных прав (право собственности, хозяйственного ведения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и др.) являются бессрочными. Такой их характер объясняется природой имущественного права, возможностью обладателя этого права удовлетворять свои потребности, прежде всего, путем неограниченного распоряжения имущества в своих личных интересах.
Объектом имущественного права служит индивидуально-определенное имущество. Имущество, определяемые родовыми признаками, а также различные нематериальные блага объектами имущественных прав не являются.
Этим, в частности, объясняется наличие специфических способов защиты имущественных прав. Например, возможность признания права (собственности, хозяйственного ведения) на индивидуально – определенную вещь (автомобиль и т.п.).
К имущественным правам лиц, являющихся собственниками, относится право собственности.
Содержание права собственности составляют правомочия, которыми обладает собственник в отношении принадлежащего ему имущества, – правомочия по владению, пользованию и распоряжению.

Правомочие владения – это право собственника фактически обладать имуществом и удерживать его в сфере своего хозяйственного господства.
Правомочие пользования – это право извлекать из имущества его полезные свойства, включая право присваивать доходы и плоды, приносимые этим имуществом.
Право пользования, как и право владения, может быть передано не собственнику, например, по договору аренды. Определять судьбу имущества путем совершения каких-либо актов в отношении этого имущества (продать, обменять, заложить, подарить, т.е. собственник вправе отчуждать этот объект любым, не запрещенным законом способом, вплоть до уничтожения или потребления имущества).
Главный признак всех трех правомочий в том, что собственник владеет, пользуется и распоряжается имуществом исключительно по своему усмотрению и вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным нормативным актам.

Формы собственности
Признаются равным образом частная, государственная и коммунальная формы собственности. Объектом их может быть, в частности, и недвижимое имущество.
Субъектами права частной собственности являются граждане и юридические лица.
Государство, которое обеспечивает это право через соответствующие органы государственной власти, - на земли государственной собственности.
Территориальные сообщества, которые обеспечивают это право через органы местного самоуправления, - на земли коммунальной собственности.
В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое не может им принадлежать в соответствии с законом.
Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граж¬дан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом.
Право собственности на новое имущество, изготовленную, или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, принадлежит лицу, использующему это имущество, если иное не предусмотрено законом.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, мо-жет быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.
Право собственности прекращается при отчуждении собственником сво¬его имущества другим лицам, отказе собственника от права собствен¬ности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права соб¬ственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязатель-ствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или до¬говором.
Содержат ряд других норм по прекращению права собственности, в том числе если:
 на имущество обращается взыскание;
 имущество в силу закона не может принадлежать данному лицу;
 на приобретение имущества необходимо особое разрешение;
 недвижимое имущество находится на земельном участке, изымаемом для государственных нужд.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность), когда законом предусмотрено образование совместной собствен¬ности на это имущество.
Общая собственность возникает на имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона, и на делимое имущество в случаях, предусмотренных законом или договором.
Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

!!! Запомните
Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, если имущество безвозмездно приобретено у лица, которое не имело пра¬ва его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросо¬вестный приобретатель) и, если при этом имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во вла¬дение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
При истребовании имущества из чужого незаконного владения собствен¬ник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), воз¬врата или возмещения всех доходов, которое это лицо извлекло или должно было извлечь со времени, когда он узнал или должен был уз¬нать о неправомерности владения или получил повестку по иску соб-ственника о возврате имущества.

Сделки с недвижимым имуществом
Cогласно ст.202 ГК Украины сделкой является действие лица, направленное на приобретение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей
Существует определенная классификация сделок по различным признакам. В зависимости от числа участвующих в сделке сторон, сделки бывают односторонними, двусторонними и многосторонними. В основу этого деления положено количество лиц, выражение воли которых необходимо и достаточно для совершения сделки.
Односторонней является сделка, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны.
Например, составление завещания, принятие наследства, объявление конкурса не требуют чьего-либо согласия, эти действия совершаются одним лицом.
Сделки, для совершения которых требуется согласование воли двух или более лиц, являются двух- или многосторонними.
Сделки могут быть срочными и бессрочными.
Виды сделок с недвижимостью
Как уже отмечалось выше, права на объекты недвижимости, в числе других оснований возникновения прав, могут быть приобретены другими лицами на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении недвижимого имущества
Рассмотрим подробнее содержание некоторых сделок с недвижимостью.
В деятельности агента на рынке недвижимости наиболее часто приходится работать с договором купли-продажи объектов недвижимости.
По договору купли – продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (земельный участок, здание, сооружение), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Согласно статье ГК Украины договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа на специальном бланке, подписанного сторонами и заверенного у нотариуса.
При купле-продаже объекта недвижимости продавец обязан предупредить покупателя о недостатках продаваемого объекта недвижимости. В случае невыполнения этой обязанности, покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены объекта, устранения недостатков, либо возмещения расходов по такому устранению. Покупателю недвижимости не предоставляется право требовать замены товара. Расторжение договора допускается только в случае обнаружения существенного недостатка проданного объекта недвижимости.
Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязанность письменного оформления передачи установлена для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать имущество со всеми принадлежностями, свободной от имущества предыдущего собственника.
Недействительность сделок
Сделки бывают: оспоримые, ничтожные, мнимые (притворные).
Сделка, для признания недействительности которой требуется решение суда, называется оспоримой. Сделка, недействительность которой признается во внесудебном порядке, называется ничтожной.
Сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, признается мнимой. Сделка, которая совершена, с целью прикрыть другую сделку, признается притворной.
Все мнимые и притворные сделки признаются ничтожными.
Общие требования, выполнение которых является обязательным для действительности сделки предусмотрены в ст. 203 ГК Украины:
• Содержание сделки не может противоречить настоящему Кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также нравственным устоям общества.
• Лицо, совершающее сделку, должно иметь необходимый объем гражданской дееспособности.
• Волеизъявление участника сделки должно быть свободным и отвечать его внутренней воле.
• Сделка должна совершаться в форме, установленной законом.
• Сделка должна быть направлена на реальное наступление правовых последствий, обусловленных ею.
• Сделка, совершаемая родителями (усыновителями), не может противоречить правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних либо нетрудоспособных детей.
• Форма сделки предусмотрена ст. 205 ГК Украины.
Форма сделки – это способ выражения воли субъектов сделки.
Форма сделок бывает устной (ст. 206 ГК Украины) и письменной (ст. 207 ГК Украины). В свою очередь, письменная форма бывает простой (ст. 208 ГК Украины) и нотариальной (ст. 209 ГК Украины).
Сделки с недвижимостью всегда совершаются в письменной форме – нотариальной, путем составления одного документа, подписываемого сторонами сделки. Например, договора купли-продажи (ст. 657 ГК Украины), дарения (ст. 719 ГК Украины), найма (аренды) (ст.759 ГК Украины) подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Однако для того же договора найма (аренды) на срок до 1 года нотариальная форма не обязательна.
Законом введена дополнительная стадия совершения отдельных видов сделок – государственная регистрация. Если законом предусмотрено, что та или иная сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации, то до момента государственной регистрации сделка не считается облеченной в требуемую законом форму, а, следовательно, и совершенной (ст. 210 ГК Украины).
При несоблюдении одного из указанных условий сделка может быть признана недействительной.
Так согласно ст. ст. 215-236 ГК Украины установлено ряд правил о недействительности сделок, противоречащих закону или иным правовым актам.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Согласно ст. 182 ГК Украины и ст. 3 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничение» государственная регистрация прав есть публичной, осуществляется органом государственной регистрации прав, который обязан предоставлять информацию о зарегистрированных имущественных правах и их ограничениях в порядке, предусмотренном законом.
Регистрации подлежат:
1. право собственности на недвижимое имущество
2. имущественные права на чужое недвижимое имущество
3. право владения
4. право пользования (сервитут)
5. право постоянного пользования земельным участком
6. право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис)
7. право застройки земельного участка
8. право пользования недвижимым имуществом сроком больше одного года
9. а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и иными законами Украины.
Законом «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 01.07.2004г. №1952-ІV устанавливается порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации.
В данном законе дается определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и их ограничение (далее также – государственная регистрация прав) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии со ст. 182 Гражданского кодекса Украины.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие имущественные права на недвижимое имущество в соответствии со ст. 4 Закона Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничение», за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (ст. 1 ч. 2 данного закона).
Наряду с государственной регистрацией имущественных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего закона.
В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
1. Прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;
2. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
3. Установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
4. Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
5. Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода, прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Следует отметить, что в г. Киеве форма свидетельств и специальной надписи осуществляется с учетом требований закона и руководствуясь Временным положением Киевского городского совета «О государственной регистрации объектов недвижимого имущества и прав собственности на них в г. Киеве» от 20.06.2002г. № 74/74.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.
В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.
В случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.
В случае если права возникли на основании договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию стороны, заявление о государственной регистрации права подает одна из сторон договора или сделки.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее государственным и коммунальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.
Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об оплате регистрации. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.
Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими, со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.
Управление имуществом
Недвижимое имущество может быть передано в доверительное управление (гл. 70 ГК Украины). В соответствии с нормами ст. 1029 Гражданского кодекса Украины по договору доверительного управления учредитель управления передает доверительному управляющему на определенный срок имущество в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется управлять этим имуществом в интересах учредителя управления или выгодного приобретателя, указанного учредителем.
Согласно ст. 1030 ГК Украины предметом договора управления имуществом могут быть предприятия, как единый имущественный комплекс, недвижимая вещь, ценные бумаги, имущественные права и другое имущество..
Не могут быть предметом договора управления имуществом денежные средства. Кроме случаев, когда право осуществлять управление денежными средствами прямо установлено законом.
Имущество, переданное в управление, должно быть отделено от другого имущества учредителя управления и от имущества управляющего.
Имущество, переданное в управление, должно учитываться у управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется отдельный учет. Расчеты, связанные с управляемым имуществом, осуществляются на отдельном банковском счете.
Договор управления заключается в письменной форме и нотариально удостоверяется и подлежит государственной регистрации (ст. 1031 ГК Украины).
Установителем управления является собственник имущества. При переходе права собственности на имущество, являющееся предметом договора управления, от учредителя управления к другому лицу договор управления не прекращается, кроме случаев, когда право собственности на имущество переходит в результате обращения на него взыскания (ст. 1032 ГК Украины).
Управляющим может быть субъект предпринимательской деятельности.
Управляющим не может быть орган государственной власти, орган власти Автономной Республики Крым или орган местного самоуправления, если иное не установлено законом.
Выгоды от имущества, переданного в управление, принадлежат установителю управления.
Учредитель управления может указать в договоре лицо, имеющее право приобретать выгоды от имущества, переданного в управление.
Согласно ст. 1035 ГК Украины существенными условиями договора управления имуществом являются:
• перечень имущества, передаваемого в управление;
• размер и форма оплаты за управление имуществом.
Срок управления имуществом устанавливается в договоре управления имуществом.
Если стороны не определили срок договора управления имуществом, он считается заключенным на пять лет.
Согласно ст. 1037 ГК Украины управляющий управляет имуществом в соответствии с условиями договора. Управляющий может отчуждать имущество, переданное в управление, заключать по нему договор залога только с согласия учредителя управления.
Управляющий имеет право потребовать устранения каких-либо нарушений его прав на имущество, переданное в управление, в соответствии со статьей 396 настоящего Кодекса.
Управляющий управляет имуществом лично, кроме случаев, установленных статьей 1041 настоящего Кодекса.
Управляющий, совершая фактические и юридические действия, связанные с управлением имуществом, обязан уведомлять лиц, с которыми он совершает сделки, о том, что он является управляющим, а не собственником имущества.
В сделках относительно имущества, переданного в управление, которые совершаются в письменной форме, указывается о том, что они совершены управляющим. При отсутствии такого указания управляющий обязуется перед третьими лицами лично.
Имущество, являющееся предметом договора залога, может быть передано в управление.
Установитель управления обязан предупредить управляющего о том, что имущество, передаваемое в управление, является предметом договора залога (ст. 1039 ГК Украины).
Одним из основных преимуществ этого вида договора является возможность для собственника привлечь управляющую компанию или предпринимателя, которые обладают достаточным количеством информации, профессионализма и знанием конъюнктуры рынка для наилучшего использования имущества и увеличения доходности инвестиций.
Цели управления зависят от того, что хочет получить в результате установитель: это может быть использование имущества в целях извлечения рисковой, но быстрой прибыли, либо наоборот, небольшой, но стабильный доход, либо сохранение активов от инфляции, либо долгосрочный прирост инвестиций.
Имущество, передаваемое по договору об управлении, должно быть точно оговорено в самом договоре, т.е. должен быть определен точный состав имущества, его принадлежностей, ограничений, обязательств по поводу этого имущества.
Обязанностью управляющего является также предоставление, как установителю, так и выгодоприобретателю отчетов о своей деятельности. Порядок этого действия оговаривается в договоре.
Для обособления имущества, переданного в управление, используется отдельный баланс, а использование имущества подлежит отдельному учету, также для расчетов по трастовым операциям открывается отдельный банковский счет. Управляющий, заключая договор с описанной пометкой, становится стороной совершенных сделок, вытекающие из этих сделок обязательства погашаются управляющим, прежде всего, за счет переданного в управление имущества.
Особого внимания заслуживает также и ответственность управляющего, управляющий, не проявивший при управлении имуществом должной заботливости об интересах установителя управления или выгодоприобретателя, обязан возместить установителю управления причиненные убытки, а выгодоприобретателю – упущенную выгоду.
Управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что они возникли вследствие непреодолимой силы, виновных действий установителя управления или выгодоприобретателя.
Управляющий несет субсидиарную ответственность по долгам, возникшим в связи с осуществлением им управления, если стоимости имущества, переданного в управление, недостаточно для удовлетворения требований кредиторов.
Субсидиарная ответственность управляющего, установленная частью второй статьи 1043 ГК, наступает также при совершении сделок с превышением предоставленных ему полномочий или установленных ограничений, при условии, что третьи лица, принимающие участие в сделке, докажут, что они не знали и не могли знать о превышении управляющим полномочий или установленных ограничений. В этом случае установитель управления может потребовать от управляющего возмещения причиненных им убытков.
Гражданский кодекс представляет исчерпывающий перечень оснований для прекращения договора о доверительном управлении. Прежде всего, это смерть гражданина, являющегося выгодоприобретателем, либо смерть учредителя управления, либо отказ одной из сторон договора (учредителя, управляющего, выгодоприобретателя) от своих обязанностей или преимуществ (ст. 1044 КГ). Управляющий может отказаться от договора только в случае невозможности для него лично осуществлять управление имуществом.
Установитель управления может прекратить управление и в иных случаях, но с обязательной выплатой управляющему вознаграждения, обусловленного договором.

Контрольные вопросы:

1. Какой может быть собственность?
2. Может ли одно физическое лицо иметь в собственность несколько квартир?
3. Необходимо ли разрешение органов опеки и попечительства для совершения сделок с недвижимым имуществом подопечного малолетнего, несовершеннолетнего и недееспособного?
4. Является ли совместной собственностью имущество, нажитое супругами в течение брака?
5. При отчуждении совместно нажитого супругами имущества требуется ли согласие второго супруга?
6. Требуется ли согласие супруга на отчуждение квартиры, приватизированной одним из них, если второй супруг не прописан на этой жилой площади?
7. Можно ли подарить долю в общей долевой собственности квартиры или жилого дома без согласия остальных собственников?
8. Когда граждане становятся полностью дееспособными?
9. В каких случаях и в каком порядке гражданин может быть признан недееспособным и ограниченно дееспособным?
10. Кто может совершать сделки с недвижимостью от имени гражданина, признанного недееспособным или ограниченно дееспособным?

Курс дистанционного обучения 1.2

Особенности и структура рынка недвижимости

Понятие и особенности рынка недвижимости
Относительно того, что такое «рынок недвижимости» нет общего мнения. Наиболее часто под рынком недвижимости понимается сфера оборота прав на недвижимость.
В общем, с таким определением можно согласиться, но оно нуждается в уточнении.
Поскольку отношения собственности включают, как известно, по законодательству три правомочия – владение, распоряжения и пользования, то более правильно было бы такое определение:
Рынок недвижимости это система отношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости и обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:
 в ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;
 в процессе оборота прав на недвижимость – между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;
 в процессе эксплуатации объектов недвижимости – между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Как нетрудно заметить, ни риэлтор, ни брокер, ни агент здесь не упоминаются в качестве сторон, между которыми возникают отношения по поводу недвижимости.
И, как бы это не казалось неожиданно, именно так и обстоит дело – риэлтор (брокер, агент) оказывает услуги по совершению сделок с недвижимостью, но сам не является участником этих сделок. Однако, именно для того, чтобы оказывать качественные услуги, риэлтор обязан хорошо представлять себе особенности рынка недвижимости.
К числу таких особенностей, так или иначе, связанных с характеристиками самой недвижимости, следует отнести следующие:
Сочетание и взаимовлияние первичного и вторичного рынка недвижимости.
Первичный рынок недвижимости – это часть рынка недвижимости, представленная вновь созданными и впервые «выходящими» на рынок недвижимости объектами без прав собственности на них (только права имущественные, инвестиционные).
Вторичный рынок – часть рынка, где сделки совершаются с объектами, имеющими права собственности на них.
У каждого из этих рынков есть свои особенности, свои «плюсы» и «минусы»:
В юридическом плане преимущества первичного рынка состоят в том, что там обращаются объекты, имеющие минимальную юридическую историю.
В экономическом плане объекты, представленные на первичном рынке, требуют существенно меньших эксплуатационных затрат.
С точки зрения местоположения объекты, представленные на вторичном рынке, как правило, предпочтительнее объектов первичного рынка для большинства населения (в то же время для части населения возможно и обратное).
С точки зрения социальной однородности окружения первичный рынок предоставляет лучшие возможности, чем вторичный.
С точки зрения эластичности (способности к изменениям в зависимости от цены) предложение на вторичном рынке более способно адаптироваться к ценам, чем предложение на первичном рынке (где быстро увеличить объем предложения невозможно).
Наконец, если сравнить продавцов на первичном и вторичном рынках, то на первичном рынке – продавцы это предприниматели, заинтересованные в быстром обороте вложенных средств, на вторичном в качестве продавцов выступают «обыватели», стремящиеся к максимизации дохода от разовой продажи, но не всегда ограниченные в сроках продажи.

Особенности взаимодействия спроса и предложения на рынке.
Как отмечалось выше, характерной особенностью рынка недвижимости является низкая эластичность предложения в зависимости от повышения или понижения цен, прежде всего, на первичном рынке. (Даже если цены растут, объем представленного на рынке жилья быстро существенно увеличить нельзя).
Низкая эластичность по цене характерна и для спроса – даже если цена существенно снизится, то это вовсе не означает, что спрос на недвижимость также существенно возрастет.
Причина этого в том, что цены на недвижимость, как правило, многократно превышают уровень доходов большинства населения, поэтому снижение или повышение цены на проценты или даже десятки процентов серьезно не может повлиять на объем спроса.
Соотношение между ценами на жилую недвижимость и годовым доходом ее потенциальных приобретателей носит название коэффициента доступности жилья. В развитых странах величина этого коэффициента колеблется в пределах 5-10:1. Как видно из этого, даже в экономически развитых странах приобретение жилья требует гораздо больше средств, чем доход покупателя. Именно в связи с этим и возникает потребность в развитии ипотечного кредитования, с помощью которого в США, например, приобретается более 90% жилья.
Медленная реакция спроса и предложения на изменение цен, длительность создания объектов недвижимости – все это ведет к несбалансированности спроса и предложения на рынке – предложение, как правило, превышает спрос. Отсюда, для продажи недвижимости необходимы особые усилия по поиску покупателей, что требует участия профессионалов.

Высокий уровень издержек сделок ( транзакционных издержек)
Проведение любой сделки с недвижимостью требует совершения целого ряда действий, примерный список которых приведен ниже:
 поиск подходящего объекта и контрагента сделки,
 сбор и документальное подтверждение информации о правовом статусе объекта, его физических характеристиках, правообладателе,
 экспертиза полученной информации для определения целесообразности сделки, определение возможной цены и пр.,
 проведение предварительных переговоров об условиях сделки (цена, порядок расчетов, порядок передачи объекта),
 заключение договора (его нотариальное удостоверение),
 государственная регистрация сделки,
 оплата консультаций, выплата комиссионных риэлторской фирме,
 проведение расчетов,
 прием-передача объекта и т.д.

Как видно из приведенного перечня, для сделок с недвижимостью характерен целый комплекс затрат, которые получили название «транзакционные издержки».
Транзакционные издержки существуют не только на рынке недвижимости, но на этом рынке их величина особенно велика (она может достигать до 10 и даже более процентов от цены самого объекта, помимо того, что для совершения сделки требуется еще и существенное время – от нескольких недель до нескольких месяцев).
Высокая «цена» транзакционных издержек часто является тормозом на пути сделок, который замедляет (а то и вовсе приостанавливает) их совершение.
Снижение транзакционных издержек – одна из важнейших задач на рынке недвижимости и именно на нее решение направлена деятельность риэлторов (собственно, именно за это им и платят).
Работа агента в значительной мере состоит в том, чтобы снизить транзакционные издержки, поэтому необходимо уточнить, что же включается в это понятие.
Как правило, в составе транзакционных издержек выделяют следующие их виды, которые мы расшифровали для рынка недвижимости:
1.«Издержки поиска информации» – затраты времени и ресурсов по поиску необходимого покупателю объекта и продавца, или покупателя на предлагаемый продавцом объект, проверке технического состояния объекта, сбору информации о ценах на аналогичные объекты.
2.«Издержки ведения переговоров и заключения контрактов» – затраты по сведению продавца и покупателя, уточнению позиций сторон, подготовке договора между ними, проведению нотариального удостоверения сделки, сбор документов для государственной регистрации сделки.
3.«Издержки измерения» – затраты по определению цены объекта с учетом характеристик объекта и условий заключения сделки,
4.«Издержки спецификации и защиты прав собственности» – затраты по определению «юридической чистоты» объекта, проверке наличия или отсутствия обременений объекта (например, наличия лиц, которые имеют право на проживание в приобретаемой квартире), обеспечение государственной регистрации сделки.
5.«Издержки оппортунистического поведения» – затраты по обеспечению соблюдения участниками сделки достигнутых соглашений (своевременная подготовка документов, оформление прописки-выписки, передачи квартиры, точность и своевременность расчетов по сделке).
Подумайте сами
Тезис о том, что снижение транзакционных издержек является одной из задач деятельности риэлтора, не следует понимать абсолютно. Экономия на таких операциях как проверка юридической чистоты квартиры или экспертиза ее технического состояния может обернуться гораздо большими издержками впоследствии. Рекомендуем Вам самим поразмышлять над тем, какими могут быть эти последствия. Сокращение транзакционных издержек – не самоцель, она должна быть подчинена общей задачи совершения сделки с наименьшими затратами и минимизацией рисков.




Низкая ликвидность объектов недвижимости и длительность периода экспозиции объектов

Низкая ликвидность объектов недвижимости – оборотная сторона уникальности объектов недвижимости, их высокой по отношению к доходам населения цены и высокого уровня транзакционных издержек.
Непосредственным показателем низкого уровня ликвидности является длительность времени экспозиции объекта на рынке – периода времени между выставлением объекта на рынок и его продажей. На рынке жилья время экспозиции составляет от 3-4 недель до 2-3 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости он составляет еще больше – до 4-6 месяцев даже при установлении цены на уровне рыночных. Если же цена завышена, то период продажи или сдачи в аренду может продолжаться неопределенно долго.
Ясно, что время экспозиции прямо зависит от уровня цены. Нередко, по настоянию продавца, она может быть установлена существенно выше рыночной. В этом случае превышение сроков продажи над разумным для данного вида недвижимости является важным аргументом для убеждения клиента в необходимости снижения цены.
Важным инструментом снижения периода экспозиции является продуманная и широкая рекламная компания, в необходимости которой должен быть убежден и клиент.
!!! Запомните
Время экспозиции (точнее, его динамика – увеличение или уменьшение) является также одним из важных индикаторов рынка, наблюдение за которым может помочь предвидеть расширение или сжатие рынка.

Сочетание и переплетение многообразных рисков, имеющих юридическую, экономическую и техническую природу
Совершение любой сделки с недвижимостью сопряжено с целым рядом возможных рисков.
Например, при продаже объекта могут быть нарушены интересы лиц, обладающих какими-либо правами по отношению к объекту (на рынке жилья наиболее часто это может быть право на проживание в квартире).
С другой стороны, объект может иметь серьезные технические недостатки и при небрежной экспертизе это может привести в будущем к большим затратам по их устранению.
Наконец, могут быть допущены ошибки при определении будущих доходов от объекта или при оценке стоимости объекта, что приведет к существенным потерям в будущем.
Задача риэлтора состоит в том, чтобы минимизировать возможные риски при проведении сделки, а для этого он должен особое внимание уделять таким вопросам как юридическая, техническая и экономическая экспертиза объекта.
Как видно из сказанного, знание особенностей рынка недвижимости необходимо риэлтору не только для общей эрудиции, но, прежде всего, для успеха в своей профессиональной деятельности.

Структура рынка недвижимости. Особенности типов недвижимости
Рынок недвижимости – сложная система, состоящая из ряда рынков, которые могут быть выделены по следующим основаниям:
 географическое положение недвижимости;
 функциональное предназначение недвижимости;
 виды объектов недвижимости;
 качественные характеристики объектов недвижимости.

По географическому положению можно выделить рынки отдельных регионов, городов и даже отдельных территорий внутри города.
В рамках городского рынка выделяются рынки отдельных территорий, застроенных однородными зданиями и примерно равных по качеству расположения в городе.
По функциональному предназначению выделяются различные типы недвижимости. В западной практике принято выделять следующие типы недвижимости:
 жилая недвижимость (объекты недвижимости, предназначенные для проживания),
 коммерческая недвижимость (объекты, предназначенные для извлечения дохода от их эксплуатации – офисы, розничная торговля и пр.),
 промышленная недвижимость (объекты, предназначенные для организации производственной деятельности),
 недвижимость специального назначения (уникальные административные здания, церкви, больницы и пр.).

В Украине, в силу недостаточной развитости рынка пока еще нет такой подробной классификации, поэтому принято выделять следующие типы:
 жилищный фонд,
 нежилой фонд,
 земельные участки.
Традиции такого выделения уходят своими корнями еще в советскую хозяйственную практику, когда для жилищного и нежилого фонда был установлен различный режим функционирования (что, отчасти, сохраняется и сегодня в части тарифной политики, технических требований, возможности использования для тех или иных целей и пр.) Однако, постепенно понятия «жилая недвижимость», «коммерческая недвижимость» все чаще используются и в Украине.
Из всех объектов недвижимости на рынке в основном обращаются объекты жилой и коммерческой недвижимости, а также участки земли. (Объекты промышленной недвижимости, как правило, создаются под заказчика, а в рыночный оборот входят, в основном, в составе предприятия)
Соответственно этому, в рамках рынка недвижимости выделяются:
 рынок жилой недвижимости;
 рынок коммерческой недвижимости;
 рынок земельных участков.

Эти рынки существенно отличаются друг от друга, хотя непреодолимой преграды между ними, конечно, нет. Как известно, перевод жилых объектов в нежилой фонд – достаточно широко распространенная, хотя и сложная операция. С проблемой этого перевода более подробно речь пойдет во втором модуле, а здесь отметим только, что перевод объекта из одного типа в другой – ситуация вполне естественная, поскольку с течением времени изменяются варианты наиболее эффективного использования недвижимости. С этим и возникает необходимость проведения операции по переводу объекта из жилищного фонда в нежилой (или наоборот).
Подумайте сами
Очень часто заявления о переводе объектов и жилищного фонда в нежилой встречаются «в штыки» органами государственной или муниципальной власти, поскольку якобы сокращают жилищный фонд. На деле это далеко не так. Кроме того, изменение статуса объекта имеет и ряд преимуществ для органов государственной власти. Как Вы думаете, в чем они состоят?

Несмотря на возможность перехода от одного варианта использования к другому между рынками жилой и коммерческой недвижимости есть серьезные различия.
Во-первых, спрос на рынке коммерческой недвижимости в большей степени зависит от рыночной конъюнктуры и риэлтору нужно неплохо в ней ориентироваться, берясь за проведение сделки.
Во-вторых, объекты коммерческой недвижимости дороже жилой за одинаковую площадь в равной географии и их продажа занимает больше времени.
В-третьих, на рынке жилой недвижимости, как правило, в качестве сторон в сделке выступают физические лица, а на рынке коммерческой недвижимости – юридические. Это означает, что уровень юридического обеспечения у них существенно выше, что следует принимать во внимание.
В-четвертых, на рынке коммерческой недвижимости гораздо шире, чем на рынке жилой недвижимости совершаются сделки аренды.
В-пятых, ценообразующие факторы на рынке коммерческой недвижимости существенно иные, чем для жилых объектов. Например, существенное значение имеют такие обстоятельства как человекопоток в месте расположения объекта, расположение по фронту улицы или во дворе, возможность подъезда, характеристики входа и пр.

В рамках рынков жилой и коммерческой недвижимости могут быть выделены рынки видов объектов. Например, на рынке жилой недвижимости можно выделить:
 рынок комнат,
 рынок квартир в многоквартирных домах;
 рынок односемейных городских домов («таун-хаузы»);
 рынок коттеджей и пр.
Следует иметь в виду, что рынки видов объектов жилой недвижимости связаны друг с другом двояким образом. С одной стороны, они дополняют друг друга. Например, при операциях расселения коммунальных квартир комнаты в таких квартирах продаются (обмениваются) за квартиры. С другой, рынок квартир и рынок городских домов (особенно в сегменте элитного жилья) выступают как конкурирующие.

В рамках рынка коммерческой недвижимости выделяются:
 рынок офисных зданий и помещений;
 рынок торговых зданий и помещений.
Еще одним основанием для выделения сегментов рынка являются качественные характеристики объектов. Например, на первичном рынке жилья в Киеве принято следующее разделение квартир по качественным характеристикам:
 элитное жилье (престижный район города, экологически безопасное расположение, кирпичное здание, подземный гараж, стоянка, охрана, автономное обеспечение, дополнительные услуги, социальная однородность, площадь квартир от 80 квадратных метров, площадь кухни от 15 кв. метров, жилая площадь от 50 кв. метров, ванная комната, два санузла, холл, лоджия).
 качественное жилье (престижные районы, экологическая безопасность, кирпич, крупногабаритные квартиры площадью более 40 кв. метров для однокомнатной квартиры, более 60 для двухкомнатной, кухня более 10 кв. метров, лоджия (балкон)).
 типовое (экологическая безопасность, кирпичное или панельное здание современных серий, изолированные комнаты, площадь кухни более 8 кв. метров, раздельный санузел, балкон).
 жилье (не отвечающее перечисленным выше признакам).
На офисном рынке существует иное разделение:
Например, в Киеве принято следующая классификация офисных центров
Класс А:
-наилучшее расположение,
-отделка на уровне мировых стандартов,
-наличие современных средств связи,
-парковка,
-охрана,
-дополнительные услуги.
Класс В:
-хорошее местоположение,
-качественная отделка,
-парковка,
-охрана.
Класс С:
-доступное местоположение,
-отремонтированные помещения,
-парковка.
Разделение жилья, офисов или торговых помещений на категории в зависимости от качественных характеристик, естественно, не самоцель.
За каждой из категорий стоит своя группа потенциальных покупателей, отличающихся общими характеристиками – доходом, принадлежностью к определенной социальной группе, уровнем требований к жилью, обеспеченностью другими предметами длительного пользования (автомобили, домашняя электроника и техника).
Выделение таких групп позволяет разработать для каждой из них свою маркетинговую и рекламную политику, выбрать наилучший вариант продвижения недвижимости на рынок.

Профессиональные участники рынка недвижимости
и их функции
Как видим, рынок недвижимости представляет собой весьма сложную и разветвленную систему, отличающуюся многообразием операций, их сложностью, переплетением разнообразных рисков.
В связи с этим многообразием и сложностью на рынке недвижимости действует целый ряд профессиональных групп, и риэлторы (брокеры) составляют лишь одну из них.
Таблица: основные виды профессиональной деятельности на рынке недвижимости.
Направление деятельности Содержание деятельности Профессиональная группа
Консультирование, посредничество Консультирование и оказание услуг по обороту прав на недвижимость Риэлторы,
Агенты

Оценка недвижимости Оказание услуг по определению стоимости недвижимости Оценщики
Развитие недвижимости Внесение материальных и/или функциональных изменений в недвижимость Девелоперы/ застройщики

Управление недвижимостью Обеспечение экономически эффективного использования недвижимости Менеджеры/ управляющие недвижимостью
Как видно из приведенных данных, каждая из этих групп имеет свою сферу деятельности.
Риэлторы (агенты) призваны выполнять следующие функции:
 снижение издержек при операциях с недвижимостью;
 повышение уровня ликвидности объектов недвижимости;
 снижение рисков, вызванных ограниченностью информации о состоянии и тенденциях рынка;
 "воссоединение" продавцов и покупателей;
 и на основе этого: обеспечение динамического развития, сбалансированности спроса и предложения на рынке, соответствия рынка недвижимости состоянию экономики в целом.
Из этих функций, собственно, и вытекают основные требования к деятельности риэлтора. Его задача состоит в том, чтобы помочь клиенту найти на рынке необходимый ему объект недвижимости, подсказать оптимальный вариант решения его проблемы, проконсультировать его по поводу содержания сделки, условий ее совершения и последствиях, возможном уровне цены, успешно пройти все этапы сделки, уберечься от возможных рисков и потерь.
На получение знаний, необходимых для оказания качественных услуг клиентам, и нацелен наш курс.
И помните: «Знания как старый добрый английский костюм. Они не всегда супермодны, но всегда к месту»
Контрольные вопросы:
1. Какое правомочие передается при сделках аренды?
2. Чем отличается право распоряжения от права пользования?
3. Что такое транзакционные издержки? Зачем нужно знать их состав?
4. Какое значение имеет время экспозиции объекта на рынке? Если фактическое время экспозиции оказывается выше, чем обычное для данного вида объектов недвижимости, то что это означает?
5. В чем особенности ценообразования на первичном и вторичном рынках недвижимости?
6. Какие особенности следует иметь в виду при проведении сделок на первичном рынке недвижимости?
7. Чем отличаются рынки жилой и коммерческой недвижимости?
8. Какие функции выполняют профессиональные участники рынка недвижимости? С кем из них чаще имеет дело риэлтор?
9. В чем разница между экономическим и географическим расположением объекта недвижимости?
10. Если спрос растет, а предложение неэластично, то что происходит с ценами?
11. На каком рынке - первичном или вторичном – выше юридические риски?