Курс дистанционного обучения № 2.1
Жилищное законодательствоГлавной целью изучения данной темы является освоение слушателями основных положений действующего жилищного законодательства, выработка умения правильно его применять при решении конкретных вопросов в сфере практической деятельности.
Изучение материалов курса позволит Вам лучше понять механизм правового поведения участников жилищных отношений. Вам будет легче ориентироваться в правовой ситуации, складывающейся в жилищном секторе.
Изучение курса должно быть тесно связано с глубоким усвоением иных дисциплин юридического цикла и, прежде всего, гражданского законодательства.
Правовое регулирование отношений, возникающих в одной из важнейших областей жизни человека – жилищной, имеет комплексный и довольно сложный характер. Оно осуществляется на базе нормативных предписаний различной отраслевой принадлежности. Основные принципы, которые положены в основу регулирования жилищной сферы, лежат в предметных областях конституционного, административного и собственно жилищного права. Поэтому структура законодательства, именуемого в широком смысле жилищным, на сегодняшний день не имеет чётко выраженного и жёстко отграниченного от смежных отраслей предмета регулирования. Отношения, возникающие в сфере удовлетворения потребностей в жилье, т.е. собственно жилищные отношения, тесно переплетены с товарно-денежными отношениями, отношениями по управлению, содержанию и эксплуатации жилья, а также с отношениями по строительству и реконструкции жилья и отношениями в области социальной защиты граждан.
Указанные обстоятельства во многом предопределили тематику курса, в основу которой положен правовой материал, касающийся регулирования жилищных отношений в широком смысле.
В теме рассматриваются следующие вопросы:
• Понятие жилищного права.
• Источники жилищного права.
• Жилищные фонды.
• Сделки по приобретению жилых помещений в собственность.
• Собственность на жилые помещения.
• Приватизация жилья, купля-продажа.
• Сделки по передаче жилых помещений в пользование.
• Наем
• Аренда
• Обмен
• Организация товариществ (объединений) собственников квартир (жилых домов). Кондоминиумы.
Понятие жилищного права
Жилищное право представляет собой совокупность норм права, которые регулируют жилищные отношения.
В круг общественных отношений, которые являются предметом жилищного права, включаются отношения, складывающиеся в процессе управления жилищным фондом; ведения учёта граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; приватизации жилых помещений; сделок по приобретению жилых помещений в собственность, сделок по передаче жилых помещений в пользование, оплаты жилья и коммунальных услуг, обеспечения сохранности и ремонта жилых домов и жилых помещений и др.
Термин «жилищное право» употребляется в широком и узком смыслах. Жилищное право в широком смысле понимается как совокупность норм, регулирующих отношения в сфере удовлетворения потребностей граждан в жилище. Жилищное право в узком смысле понимается как совокупность норм, регулирующих отношения в вопросах пользования жилыми помещениями и проживания в них.
Жилищное законодательство внутренне структурировано. Элементы этой структуры образуют систему жилищного законодательства, которая характеризуется иерархичностью, специализацией и дифференциацией по институтам жилищного права.
Главное место в системе жилищного законодательства занимают законы, которые регулируют наиболее важные основополагающие отношения.
Источники жилищного права
Под источниками жилищного права понимают формы закрепления (внешнего выражения) жилищно-правовых норм. В юридической науке различают материальные, идеальные и юридические источники права. Юридические источники жилищного права, о которых идёт речь в данной теме, представляют собой юридические (нормативно-правовые) акты, в которых получили выражение результаты осознания объективных потребностей общественного развития в жилищной сфере.
Нормативно-правовые акты по их юридической силе обычно подразделяются на законы и подзаконные нормативные акты.
На государственном уровне главенствующим источником жилищного права выступает Конституция Украины. Она имеет высшую юридическую силу и прямое действие. Принимаемые законы и иные правовые акты должны соответствовать положениям Конституции Украины. Право на жилье, провозглашённое в ст. 47 Конституции Украины, относится к основным правам человека и гражданина и является неотчуждаемым. Оно означает гарантированную для каждого гражданина Украины возможность быть обеспеченным постоянным жильем. Конституционное право на жилье предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилья, а также юридическую возможность улучшение жилищных условий путём приобретения другого жилья.
В ст.30 Конституции закреплено правило о неприкосновенности жилья. В юридической литературе под жилищем понимают любые помещения, предназначенные или приспособленные для постоянного или временного проживания людей.
Право неприкосновенности жилья не распространяется на служебные помещения и находящиеся в них хранилища, сейфы и т.п., помещения, свободные для публичного доступа, камеры в следственных изоляторах, тюрьмах, жилые помещения в исправительно-трудовых учреждениях. В соответствии со статьей 33 Конституции Украины, каждый, кто законно находится на территории Украины, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства.
Место пребывания гражданина – это гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристическая база, больница, другое подобное учреждение, а также жилое помещение, не являющееся постоянным местом жительства гражданина. В них он проживает временно.
Место жительства – это жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и др.), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Украины.
Основным нормативным актом жилищного законодательства является Жилищный Кодекс Украины, утвержденный постановлением Верховного Совета Украины от 30.06.1983 года (с изменениями и дополнениями по состоянию на 31.05.2005г.).
Важную роль в системе источников жилищного права играют также главы 23-29 Гражданского Кодекса Украины, которые посвящены соответственно праву собственности.
Так, в соответствии со статьей 181 ГК Украины, к недвижимым вещам относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения.
Режим недвижимой вещи может быть распространен законом на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические обьекты, а также другие вещи, права на которые подлежат государственной регистрации.
Движимыми вещами являются вещи, которые можно свободно перемещать в пространстве.
Согласно ст. 4 Жилищного кодекса Украины под жилищным фондом понимается совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Важное место среди источников жилищного права занимает Закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 19.06.92г. (с изменениями и дополнениями по состоянию на 03.03.2005г.). Этим законом установлены основные принципы осуществления приватизации государственного жилищного фонда на территории Украины, определены правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье. Сам же механизм внедрения в жизнь этого Закона изложен в Постановлении Кабинета Министров Украины № 572 от 08.10.92г. (с изменениями и дополнениями по состоянию на 31.07.95г.).
Указы Президента Украины и постановления Верховного Совета Украины выступают в качестве подзаконных актов, и им отводится значительное место в вопросах регулирования жилищных отношений. Они, как правило, посвящены регулированию отдельных аспектов жилищной сферы.
К источникам жилищного законодательства государственного уровня следует отнести наряду с законами, Указами Президента Украины, постановлениями правительства, также акты министерств и государственных комитетов Украины.
Жилищные фонды
При осуществлении операций с недвижимостью необходимо знать и четко различать виды жилищного фонда, которые имеют различный правовой режим.
Итак, жилищный фонд образуют жилые дома, а также жилые помещения в других зданиях, что находятся на территории Украины.
Согласно положений ст. 4 ЖК Украины установлено следующую классификацию видов жилищного фонда:
а) Государственный жилищный фонд.
В его состав входят жилые дома и жилые помещения в других зданиях, что принадлежат государству.
б) Общественный жилищный фонд.
В его состав входят жилые дома и жилые помещения в других зданиях, что принадлежат колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и другим общественным организациям.
в) Фонд жилищно-строительных кооперативов.
В его состав входят жилые дома, что принадлежат жилищно-строительным кооперативам.
г) Частный жилищный фонд.
В его состав входят жилые дома (части домов), квартиры, что принадлежат гражданам на праве частной собственности.
В состав жилищного фонда включаются также жилые дома, что принадлежат государственно-колхозным и другим государственно-кооперативным объединениям, предприятиям и организациям.
В состав жилищного фонда не относятся нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и других нужд непромышленного характера.
Сделки по приобретению жилых помещений в собственность
Украинское законодательство предоставляет гражданам широкие возможности для приобретения жилья в собственность.
Основаниями такого приобретения могут служить:
приватизация занимаемых жилых помещений в домах государственного и общественного жилищных фондов;
купля-продажа жилья;
наследование;
дарение;
иные, предусмотренные законом основания (участие в жилищном строительстве, в жилищных и жилищно-строительных кооперативах).
Граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости.
Приватизация занимаемых жилых помещений является важнейшим основанием возникновения права собственности на жилье.
Приватизация жилья представляет собой бесплатную передачу в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном жилищном фонде (ч. 1 ст.1, ст. 3 ЗУ «О приватизации государственного жилищного фонда).
Из данного определения и смысла выводятся три основополагающих принципа приватизации жилья. Первым принципом является безвозмездность приватизации. Вторым принципом заявлена добровольность приватизации. Третьим принципом нужно признать однократность приватизации.
К объектам приватизации относятся квартиры многоквартирных домов, одноквартирные дома, комнаты в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и больше нанимателей, которые используются гражданами на условиях найма (п. 1 ст. 2 ЗУ «О приватизации государственного жилищного фонда»).
Пунктом 2 ст. 2 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» предусмотрены объекты, не подлежащие приватизации.
К ним относятся квартиры-музеи, квартиры (дома), находящиеся на территориях закрытых военных поселений, предприятий, организаций, природных и биосферных заповедников, национальных парков, ботанических садов, дендрологических, зоологических, региональных ландшафтных парков, парков-памяток садово-паркового искусства, историко-культурных заповедников, музеев-заповедников, комнаты в общежитиях; квартиры (дома), которые находятся в аварийном состоянии (в которых невозможно обеспечить безопасное проживание людей); квартиры (комнаты, дома), отнесенные в установленном порядке к числу служебных, а также квартиры (дома), находящиеся в зоне безусловного (обязательного) отселения, загрязненной вследствие аварии на Чернобыльской АЕС.
Каждый гражданин, имеющий на праве собственности приватизированную квартиру, вправе распорядится ею на свое усмотрение, например, передавать ее кому-либо в дар, продать.
В этом случае граждане, являвшиеся собственниками указанной квартиры, считаются использовавшими свое право на бесплатную приватизацию жилья.
Для граждан, проживающих в приватизированных квартирах, нуждающихся в улучшении жилищных условий согласно требованиям жилищного законодательства Украины, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения жильем (ст. ст. 33, 34, 39, 42 ЖК Украины).
Купля-продажа жилых помещений является одной из наиболее распространенных форм приобретения жилья в собственность.
В связи с тем, что предметом договора является жилье (комната, квартира, жилой дом или часть жилого дома), то при оформлении подобного рода сделок действуют особые правила.
Согласно статье 655 Гражданского Кодекса Украины за договором купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязана передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и оплатить за него денежную сумму.
Согласно ст. 657 ГК Украины договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры излагается письменно и подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Рента. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо в иной форме (ст. 731 ГК Украины).
Рента может быть постоянной, когда обязанность выплачивать ренту является бессрочной, либо пожизненной – на срок жизни получателя ренты.
Договор ренты заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Согласно ст. 736 ГК Украины при нарушении плательщиком ренты, плательщик ренты оплачивает получателю ренты проценты.
Пожизненное содержание с иждивением.
По договору пожизненного содержания одна сторона передает другой стороне в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество или движимое имущество, имеющее значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и уходом пожизненно (ст. 744 ГК Украины).
Договор пожизненного содержания заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению. Договор пожизненного содержания, по которому передается приобретателю в собственность недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации.
Особенностью данного договора является то, что отчуждателем может быть только нетрудоспособное (по возрасту или по состоянию здоровья) лицо, независимо от его возраста и состояния здоровья.
Если приобретателями являются несколько физических лиц, их обязанность перед отчуждателем солидарна.
Договор пожизненного содержания может быть заключен отчуждателем в пользу третьего лица.
Приобретатель обязан в случае смерти отчуждателя похоронить его, даже если это не было предусмотрено договором пожизненного содержания (ч. 3 ст. 749).
Договор пожизненного содержания, может быть расторгнут по решению суда (ст. 755 ГК Украины):
• по требованию отчуждателя или третьего лица, в пользу которого он был заключен, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения приобретателем своих обязанностей, независимо от его вины;
• по требованию приобретателя;
• прекращается со смертью отчуждателя.
Дарение. В качестве одной из разновидностей сделок с жильем выступает договор дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать в будущем другой стороне (одаряемому) безвозмездно имущество (дар) в собственность (статья 717, 723 ГК Украины).
Поскольку имущество передается одаряемому в собственность, даритель должен быть собственником этого имущества.
Предмет договора дарения должен быть определенным, что достигается посредством указания, например, на конкретную квартиру. Обещание подарить всё свое имущество без выделения из его состава конкретной вещи не порождает обязанностей у обещавшего и юридически ничтожно, как ничтожен и договор, который предусматривает передачу имущества одаряемому после смерти дарителя.
Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ст. 719 ГК).
Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности.
Дарение имущества, находящегося в общей долевой собственности производится также с согласия всех собственников. Вместе с тем, каждый из собственников имеет право по своему усмотрению подарить свою долю в праве на общее имущество без соблюдения правил о преимущественном праве покупки (статья 362 ГК Украины).
Договор дарения недвижимости можно заключить по доверенности.
При этом в доверенности должен быть назван одаряемый и указан предмет дарения.
По договору дарения необходимо согласие одаряемого на получение имущества в собственность.
Разновидностью дарения является пожертвование (ст. 729 ГК), под которым понимается дарение недвижимых и движимых вещей, в частности, денег и ценных бумаг, лицам, установленным частью первой статьи 720 ГК, для достижения ими определенной, заранее обусловленной цели.
Пожертвования могут делаться гражданам, различным учреждениям, фондам, общественным и религиозным организациям, а также государству. На принятие пожертвования не требуется разрешения или согласия третьих лиц.
Мена. Договор мены жилыми помещениями сегодня становится неактуальным. В соответствии со статьей 715 ч. 1 Гражданского Кодекса Украины по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Согласно данному определению договор мены должен заключаться между собственниками товара, в качестве которого для интересующего нас случая выступает жилое помещение.
Договор мены по своей правовой природе близок к договору купли-продажи, поэтому к нему применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит существу мены и императивным предписаниям законодательства, касающимся данного типа договоров. Сходство договоров мены и договоров купли-продажи не отвергает и ряда отличий между ними. Основное из них состоит в том, что по договору купли-продажи покупатель обязуется уплатить денежную сумму (цену), а по договору мены с обеих сторон передается товар (имущество), которое может быть с доплатой.
Сторонами договора мены жилого помещения могут выступать как граждане, так и юридические лица.
Наследование. Согласно ст. 1216 ГК Украины под наследованием понимается переход прав и обязанностей умершего гражданина (наследодателя) к другим лицам (наследникам) по правилам, установленным действующим законодательством. Принципиальные положения о наследовании закреплены в главах 84-90 ГК Украины.
Среди имущественных прав, переходящих по наследству может находиться и право собственности на жилое помещение, жилой дом или его часть, обладателем которого при жизни был наследодатель. Данное право может наследовать достаточно широкий круг лиц, определяемый законом, исходя из оснований наследования. В их числе следует назвать не только физических лиц, но и лиц юридических, а также публичные образования. В круг наследников могут также включаться иностранные государства и иные субъекты публичного права. При этом следует иметь в виду, что юридические лица могут быть наследниками только по завещанию ч. 2 ст. 1222 ГК Украины.
Собственник жилого помещения вправе завещать принадлежащее ему имущество.
Наследники по закону. При наследовании по закону наследниками в равных долях являются:
в первую очередь – дети (в том числе зачатые при жизни наследодателя и рожденные после его смерти), переживший супруг и родители (ст. 1261 ГК Украины);
во вторую очередь – братья и сестры умершего, его дед и бабка, как со стороны отца, так и со стороны матери (ст. 1262 ГК Украины).
Наследники второй очереди призываются к наследованию по закону лишь при отсутствии наследников первой очереди или при непринятии ими наследства, а также в случае, когда все наследники первой очереди лишены завещателем права наследования.
Существуют также наследники по закону 3 – 5 очередей (ст. 1263-1265 ГК Украины).
К числу наследников по закону относятся нетрудоспособные лица, состоявшие на иждивении умершего не менее одного года до его смерти. При наличии других наследников они наследуют наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию.
Существуют лица, которым должна быть выделена обязательная доля в наследстве: несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные), а также нетрудоспособные супруг, родители (усыновители) и иждивенцы умершего наследуют, независимо от содержания завещания, не менее двух третей доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля). При определении размера обязательной доли учитывается и стоимость наследственного имущества, состоящего из предметов обычной домашней обстановки и обихода.
Для приобретения наследства наследник должен его принять. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками.
Признается, что наследник принял наследство, когда он фактически вступил во владение наследственным имуществом или когда он подал нотариальному органу по месту открытия наследства заявление о принятии наследства.
Согласно ст. 1270 КГ Украины действия по принятию наследства должны быть совершены в течение шести месяцев со дня открытия наследства. Этот срок может быть продлен судом, в случае, если он пропущен по уважительным причинам.
В определенных случаях наследственное имущество по праву наследования переходит к государству:
• если имущество завещано государству;
• если у наследодателя нет наследников ни по закону, ни по завещанию;
• если все наследники лишены завещателем права наследования;
• если ни один из наследников не принял наследства.
Наследование осуществляется также по завещанию (ст. 1233 ГК Украины). Право на завещание осуществляется лично (п. 2 ст. 1234 ГК Украины)
Завещание должно быть составлено письменно с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально удостоверено.
Согласно ст. 1241 ГК Украины, право на обязательную долю в наследстве принадлежит несовершеннолетним, совершеннолетним нетрудоспособным детям наследодателя, нетрудоспособной вдове и нетрудоспособным родителям, которые наследуют, независимо от содержания завещания, половину доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.
Завещатель может обусловить возникновение права на наследование у лица, назначенного в завещании, наличием определенного условия, как связанного, так и не связанного с его поведением (наличие других наследников, проживание в определенном месте, рождение ребенка, получение образования и т.п.) (ст. 1242 ГК Украины).
Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам по истечении шести месяцев со дня открытия наследства.
При наследовании, как по закону, так и по завещанию свидетельство может быть выдано ранее истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если в нотариальной конторе имеются данные о том, что, кроме лиц, заявивших о выдаче свидетельства, других наследников нет.
Свидетельство о праве государства на наследство выдается не ранее истечения шести месяцев со дня открытия наследства.
Вопросам наследования жилых помещений действующим законодательством и судебной практикой уделяется значительное внимание.
Так, в соответствии с пунктом 12 Общего положения о порядке передачи квартир в собственность граждан (утвержденного приказом Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству от 15.09.92г. № 56) если гражданин, подавший заявление о приватизации жилья, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в его собственность либо до регистрации такого договора, то это обстоятельство не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований наследников, если наследодатель выразил при жизни волю на приватизацию занимаемого помещения.
Сделки по передаче жилых помещений в пользование
В настоящее время отношения по возмездному владению или пользованию жилыми помещениями могут быть опосредованы таким видом договора, как наем (аренда) жилища (ст. 810 ГК).
Согласно ст. 810 ГК Украины по договору найма (аренды) жилища одна сторона – собственник жилища (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилище для проживания в нем на определенный срок за плату.
Основания, условия, порядок заключения и прекращения договора найма жилища, являющегося обьектом права государственной или коммунальной собственности, устанавливаються законом.
К договору найма жилища, кроме найма жилища, являющегося обьектом права государственной или коммунальной собственности, применяются положения настоящего Гражданского кодекса, если иное не установлено законом.
Договор найма жилища заключается в письменной форме (ст. 811 ГК Украины).
Предметом договора найма жилища могут быть помещения, в частности, квартира или ее часть, жилой дом или его часть (ст. 812 ГК Украины).
Согласно ст. 813 ГК сторонами в договоре найма жилища могут быть физические и юридические лица. Если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилище лишь для проживания в нем физических лиц.
Наниматель обязан использовать жилище только для проживания в нем, обеспечивать сохранность жилища и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилище. Наниматель обязан самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором найма (ст. 815 ГК).
По договору поднайма жилища наниматель с согласия наймодателя передает на определенный срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем. Договор поднайма жилища является возмездным. Размер платы за пользование жилищем устанавливается договором поднайма. Срок договора поднайма не может превышать срока договора найма жилища.
Организация товариществ собственников жилья.
Кондоминиумы.
Реформа жилищного законодательства в Украине тесно связана со значительными изменениями механизмов правового регулирования и закономерно ведет к внедрению новых для украинского права институтов и правовых конструкций. Это и понятно, поскольку законодатель, стремясь как можно оперативнее разрешить назревшие проблемы, пытается приспособить некоторые зарубежные модели для регулирования аналогичных отношений в нашей стране. Примером сказанному может служить присутствие не только в научном обиходе, но и в обыденном словоупотреблении понятия кондоминиума. В украинском жилищном праве это понятие закреплено, как объединение совладельцев многоквартирных домов, которое, являясь заимствованным из национальных правовых систем промышленно развитых стран, обрело украинскую семантическую окраску.
Такие отношения предусмотрены ст. 9 Закона Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» (ОСМД).
Согласно ст. 1 ЗУ «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» Жилищный комплекс - единый комплекс недвижимого имущества, что создан земельным участком в установленных границах, размещенным на нем жилым многоквартирным домом или его частью вместе с сооружениями и инженерными коммуникациями, которые создают целостный имущественный комплекс.
Под организацией товариществ собственников жилья понимается единый комплекс недвижимого имущества, включающий в себя: жилое здание, прилегающий к зданию земельный участок в установленных границах.
Согласно ст. 6 этого закона объединение может быть создано в доме любой формы владения с числа тех, кто приватизировал или приобрел квартиру, а также собственника дома или его уполномоченного лица, собственников жилых помещений, а также собственников нежилых помещений.
ОСМД как единый комплекс недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, порядок проведения которой регулируется Постановлением Кабинета Министров Украины № 1521 от 11.10.2002г.
Только после государственной регистрации ОСМД приобретает статус юридического лица и определенные полномочия.
Для создания объединения созываются установительные собрания.
Каждый владелец на собрании имеет один голос, независимо от количества площади и количества квартир. Решения принимаются способом поименного голосования и подписывается каждым кто проголосовал. Решение считается принятым, если за него проголосовали не меньше 2/3 ч. присутствующих. Собрание считается правомочным, если на нем присутствовали не меньше 50 % владельцев (ст. 4 данного закона).
Согласно ст. 12 ЗУ «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» управление неделимым и общим имуществом жилищного комплекса совершает управитель, способом соответствующей эксплуатации жилищного комплекса, накоплением необходимых средств, получение возмещения от виноватого лица за убытки.
Форма управления неделимым и общим имуществом жилищного комплекса может быть изменена в любой час в установленном этим Законом порядке.
Отношения собственников помещений и управителя регулируются договором между ними, который составляется на основе Типового договора, форму которого утверждает специально уполномоченный центральный орган исполнительной власти по вопросам градостроительства и жилищной политики.
Споры по поводу смысла конкретного договора решаются с согласия сторон или в судебном порядке (ст. 13 этого закона).
Занятие 2.3
Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью
Нотариальные действия регулируются Законом Украины «О нотариате» от 02.09.1993г. 3425-ХІІ (с изменениями и дополнениями по состоянию на 06.09.2005г.)
Нотариальные действия в Украине совершают нотариусы, работающие в государственных нотариальных конторах или занимающиеся частной практикой. При совершении нотариальных действий обладают равными правами и несут одинаковую ответственность, независимо от того, работают ли они в государственной нотариальной конторе или занимаются частной нотариальной практикой. Оформленные нотариусами документы имеют одинаковую юридическую силу.
Нотариус, занимающийся частной практикой, наделяется полномочиями на конкурсной основе из числа лиц, имеющих лицензии на право нотариальной деятельности.
Основная функция нотариуса на рынке недвижимости – нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.
Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью – это гарантия их оформления в точном соответствии с законом, соблюдение конституционных прав и обязанностей их участников.
В случае возникновения спорной ситуации, нотариально удостоверенные документы являются неоспоримым доказательством в суде. Подлинник договора хранится в нотариальном архиве 75 лет, и в случае утери его одной из сторон, документ может быть восстановлен.
Нотариус, оформляя сделку с недвижимостью, обеспечивает соблюдение закона, а также требований, предъявляемых вышеназванным организациям. Таким образом, гарантирован единый подход к содержанию удостоверяемых сделок с недвижимостью на уровне региона. В целях обеспечения защиты прав и законных интересов граждан нотариус профессионально разъясняет сторонам по сделке с недвижимостью их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения нотариальных действий, делает необходимые запросы, проверяет все предоставляемые для подготовки проекта договора документы и готовит проект сделки.
Нотариус обязан хранить тайну совершения нотариального действия и не разглашать сведения, ставшие ему известными в связи с совершением своих профессиональных действий.
Все документы, связанные с отчуждением недвижимости, оформляются на специальных защищенных бланках (договоры купли-продажи, мены, дарения, залога и т. д., доверенности, свидетельства о праве собственности и наследовании и др.), что уменьшает возможность подделки документов и повышает гарантии лиц, которые совершают действия по отчуждению и приобретению недвижимости в нотариальном порядке.
За совершение нотариальных действий, составление проектов, выдачу копий (дубликатов) нотариус, работающий в государственной нотариальной конторе, взимает госпошлину по ставкам, установленным Законодательством Украины. За выполнение нотариальных действий, для которых установлена обязательная нотариальная форма, частнопрактикующий нотариус взимает плату по тарифам, соответствующим размерам госпошлины, предусмотренной за совершение аналогичных действий в государственных нотариальных конторах. В других случаях тариф определяется соглашением между физическими и/или юридическими лицами и нотариусом.
Предусмотренные Законодательством льготы по госпошлине для физических и юридических лиц распространяются на них при совершении нотариальных действий, как в государственной нотариальной конторе, так и у частнопрактикующего нотариуса.
Основные виды договоров и документов, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.
Договор купли-продажи (мены, дарения) объекта недвижимого имущества,
Договор ренты,
Пожизненного содержания,
Договор об ипотеке,
Доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы,
Доверенности, выдаваемые в порядке передоверия,
Завещание,
Брачный контракт,
Договора купли-продажи земельного участка, недвижимого имущества,
Договора дарения недвижимого имущества.
Cогласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и/или регистрации в установленном порядке.
Основные виды договоров, не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверяемые по соглашению сторон.
Договор купли-продажи (мены, дарения)
Другие.
Перечень документов, необходимых для предоставления нотариусу при совершении сделок с недвижимостью:
Документ, подтверждающий право собственности, зарегистрированный в установленном порядке в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, например:
нотариально удостоверенный договор об отчуждении имущества,
договор о разделе дома,
нотариально удостоверенный договор о предоставлении земельного участка,
договор о предоставлении ЖСК земельного участка,
свидетельство о праве на наследство (по закону или по завещанию),
свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов,
копия вступившего в законную силу решения суда.
Справка об отсутствии арестов, запрещений, иных обременений, выдаваемая органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимость.
Справка-характеристика Проектно-инвентаризационного бюро (Бюро технической инвентаризации) или иного органа о стоимости объекта.
Справки налоговой инспекции (в установленных законом случаях).
Письменное согласие заинтересованных сторон на совершение сделки (в установленных законом случаях);
Документы, устанавливающие личность и родственные отношения: паспорт (не просроченный, свидетельство о браке/разводе/рождении; идентификационные номера (оригиналы справок о них).
При совершении сделок с жилыми помещениями – дополнительно тре
