Курс дистанционного обучения 1.2
Особенности и структура рынка недвижимостиПонятие и особенности рынка недвижимости
Относительно того, что такое «рынок недвижимости» нет общего мнения. Наиболее часто под рынком недвижимости понимается сфера оборота прав на недвижимость.
В общем, с таким определением можно согласиться, но оно нуждается в уточнении.
Поскольку отношения собственности включают, как известно, по законодательству три правомочия – владение, распоряжения и пользования, то более правильно было бы такое определение:
Рынок недвижимости это система отношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости и обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:
в ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;
в процессе оборота прав на недвижимость – между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;
в процессе эксплуатации объектов недвижимости – между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.
Как нетрудно заметить, ни риэлтор, ни брокер, ни агент здесь не упоминаются в качестве сторон, между которыми возникают отношения по поводу недвижимости.
И, как бы это не казалось неожиданно, именно так и обстоит дело – риэлтор (брокер, агент) оказывает услуги по совершению сделок с недвижимостью, но сам не является участником этих сделок. Однако, именно для того, чтобы оказывать качественные услуги, риэлтор обязан хорошо представлять себе особенности рынка недвижимости.
К числу таких особенностей, так или иначе, связанных с характеристиками самой недвижимости, следует отнести следующие:
Сочетание и взаимовлияние первичного и вторичного рынка недвижимости.
Первичный рынок недвижимости – это часть рынка недвижимости, представленная вновь созданными и впервые «выходящими» на рынок недвижимости объектами без прав собственности на них (только права имущественные, инвестиционные).
Вторичный рынок – часть рынка, где сделки совершаются с объектами, имеющими права собственности на них.
У каждого из этих рынков есть свои особенности, свои «плюсы» и «минусы»:
В юридическом плане преимущества первичного рынка состоят в том, что там обращаются объекты, имеющие минимальную юридическую историю.
В экономическом плане объекты, представленные на первичном рынке, требуют существенно меньших эксплуатационных затрат.
С точки зрения местоположения объекты, представленные на вторичном рынке, как правило, предпочтительнее объектов первичного рынка для большинства населения (в то же время для части населения возможно и обратное).
С точки зрения социальной однородности окружения первичный рынок предоставляет лучшие возможности, чем вторичный.
С точки зрения эластичности (способности к изменениям в зависимости от цены) предложение на вторичном рынке более способно адаптироваться к ценам, чем предложение на первичном рынке (где быстро увеличить объем предложения невозможно).
Наконец, если сравнить продавцов на первичном и вторичном рынках, то на первичном рынке – продавцы это предприниматели, заинтересованные в быстром обороте вложенных средств, на вторичном в качестве продавцов выступают «обыватели», стремящиеся к максимизации дохода от разовой продажи, но не всегда ограниченные в сроках продажи.
Особенности взаимодействия спроса и предложения на рынке.
Как отмечалось выше, характерной особенностью рынка недвижимости является низкая эластичность предложения в зависимости от повышения или понижения цен, прежде всего, на первичном рынке. (Даже если цены растут, объем представленного на рынке жилья быстро существенно увеличить нельзя).
Низкая эластичность по цене характерна и для спроса – даже если цена существенно снизится, то это вовсе не означает, что спрос на недвижимость также существенно возрастет.
Причина этого в том, что цены на недвижимость, как правило, многократно превышают уровень доходов большинства населения, поэтому снижение или повышение цены на проценты или даже десятки процентов серьезно не может повлиять на объем спроса.
Соотношение между ценами на жилую недвижимость и годовым доходом ее потенциальных приобретателей носит название коэффициента доступности жилья. В развитых странах величина этого коэффициента колеблется в пределах 5-10:1. Как видно из этого, даже в экономически развитых странах приобретение жилья требует гораздо больше средств, чем доход покупателя. Именно в связи с этим и возникает потребность в развитии ипотечного кредитования, с помощью которого в США, например, приобретается более 90% жилья.
Медленная реакция спроса и предложения на изменение цен, длительность создания объектов недвижимости – все это ведет к несбалансированности спроса и предложения на рынке – предложение, как правило, превышает спрос. Отсюда, для продажи недвижимости необходимы особые усилия по поиску покупателей, что требует участия профессионалов.
Высокий уровень издержек сделок ( транзакционных издержек)
Проведение любой сделки с недвижимостью требует совершения целого ряда действий, примерный список которых приведен ниже:
поиск подходящего объекта и контрагента сделки,
сбор и документальное подтверждение информации о правовом статусе объекта, его физических характеристиках, правообладателе,
экспертиза полученной информации для определения целесообразности сделки, определение возможной цены и пр.,
проведение предварительных переговоров об условиях сделки (цена, порядок расчетов, порядок передачи объекта),
заключение договора (его нотариальное удостоверение),
государственная регистрация сделки,
оплата консультаций, выплата комиссионных риэлторской фирме,
проведение расчетов,
прием-передача объекта и т.д.
Как видно из приведенного перечня, для сделок с недвижимостью характерен целый комплекс затрат, которые получили название «транзакционные издержки».
Транзакционные издержки существуют не только на рынке недвижимости, но на этом рынке их величина особенно велика (она может достигать до 10 и даже более процентов от цены самого объекта, помимо того, что для совершения сделки требуется еще и существенное время – от нескольких недель до нескольких месяцев).
Высокая «цена» транзакционных издержек часто является тормозом на пути сделок, который замедляет (а то и вовсе приостанавливает) их совершение.
Снижение транзакционных издержек – одна из важнейших задач на рынке недвижимости и именно на нее решение направлена деятельность риэлторов (собственно, именно за это им и платят).
Работа агента в значительной мере состоит в том, чтобы снизить транзакционные издержки, поэтому необходимо уточнить, что же включается в это понятие.
Как правило, в составе транзакционных издержек выделяют следующие их виды, которые мы расшифровали для рынка недвижимости:
1.«Издержки поиска информации» – затраты времени и ресурсов по поиску необходимого покупателю объекта и продавца, или покупателя на предлагаемый продавцом объект, проверке технического состояния объекта, сбору информации о ценах на аналогичные объекты.
2.«Издержки ведения переговоров и заключения контрактов» – затраты по сведению продавца и покупателя, уточнению позиций сторон, подготовке договора между ними, проведению нотариального удостоверения сделки, сбор документов для государственной регистрации сделки.
3.«Издержки измерения» – затраты по определению цены объекта с учетом характеристик объекта и условий заключения сделки,
4.«Издержки спецификации и защиты прав собственности» – затраты по определению «юридической чистоты» объекта, проверке наличия или отсутствия обременений объекта (например, наличия лиц, которые имеют право на проживание в приобретаемой квартире), обеспечение государственной регистрации сделки.
5.«Издержки оппортунистического поведения» – затраты по обеспечению соблюдения участниками сделки достигнутых соглашений (своевременная подготовка документов, оформление прописки-выписки, передачи квартиры, точность и своевременность расчетов по сделке).
Подумайте сами
Тезис о том, что снижение транзакционных издержек является одной из задач деятельности риэлтора, не следует понимать абсолютно. Экономия на таких операциях как проверка юридической чистоты квартиры или экспертиза ее технического состояния может обернуться гораздо большими издержками впоследствии. Рекомендуем Вам самим поразмышлять над тем, какими могут быть эти последствия. Сокращение транзакционных издержек – не самоцель, она должна быть подчинена общей задачи совершения сделки с наименьшими затратами и минимизацией рисков.
Низкая ликвидность объектов недвижимости и длительность периода экспозиции объектов
Низкая ликвидность объектов недвижимости – оборотная сторона уникальности объектов недвижимости, их высокой по отношению к доходам населения цены и высокого уровня транзакционных издержек.
Непосредственным показателем низкого уровня ликвидности является длительность времени экспозиции объекта на рынке – периода времени между выставлением объекта на рынок и его продажей. На рынке жилья время экспозиции составляет от 3-4 недель до 2-3 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости он составляет еще больше – до 4-6 месяцев даже при установлении цены на уровне рыночных. Если же цена завышена, то период продажи или сдачи в аренду может продолжаться неопределенно долго.
Ясно, что время экспозиции прямо зависит от уровня цены. Нередко, по настоянию продавца, она может быть установлена существенно выше рыночной. В этом случае превышение сроков продажи над разумным для данного вида недвижимости является важным аргументом для убеждения клиента в необходимости снижения цены.
Важным инструментом снижения периода экспозиции является продуманная и широкая рекламная компания, в необходимости которой должен быть убежден и клиент.
!!! Запомните
Время экспозиции (точнее, его динамика – увеличение или уменьшение) является также одним из важных индикаторов рынка, наблюдение за которым может помочь предвидеть расширение или сжатие рынка.
Сочетание и переплетение многообразных рисков, имеющих юридическую, экономическую и техническую природу
Совершение любой сделки с недвижимостью сопряжено с целым рядом возможных рисков.
Например, при продаже объекта могут быть нарушены интересы лиц, обладающих какими-либо правами по отношению к объекту (на рынке жилья наиболее часто это может быть право на проживание в квартире).
С другой стороны, объект может иметь серьезные технические недостатки и при небрежной экспертизе это может привести в будущем к большим затратам по их устранению.
Наконец, могут быть допущены ошибки при определении будущих доходов от объекта или при оценке стоимости объекта, что приведет к существенным потерям в будущем.
Задача риэлтора состоит в том, чтобы минимизировать возможные риски при проведении сделки, а для этого он должен особое внимание уделять таким вопросам как юридическая, техническая и экономическая экспертиза объекта.
Как видно из сказанного, знание особенностей рынка недвижимости необходимо риэлтору не только для общей эрудиции, но, прежде всего, для успеха в своей профессиональной деятельности.
Структура рынка недвижимости. Особенности типов недвижимости
Рынок недвижимости – сложная система, состоящая из ряда рынков, которые могут быть выделены по следующим основаниям:
географическое положение недвижимости;
функциональное предназначение недвижимости;
виды объектов недвижимости;
качественные характеристики объектов недвижимости.
По географическому положению можно выделить рынки отдельных регионов, городов и даже отдельных территорий внутри города.
В рамках городского рынка выделяются рынки отдельных территорий, застроенных однородными зданиями и примерно равных по качеству расположения в городе.
По функциональному предназначению выделяются различные типы недвижимости. В западной практике принято выделять следующие типы недвижимости:
жилая недвижимость (объекты недвижимости, предназначенные для проживания),
коммерческая недвижимость (объекты, предназначенные для извлечения дохода от их эксплуатации – офисы, розничная торговля и пр.),
промышленная недвижимость (объекты, предназначенные для организации производственной деятельности),
недвижимость специального назначения (уникальные административные здания, церкви, больницы и пр.).
В Украине, в силу недостаточной развитости рынка пока еще нет такой подробной классификации, поэтому принято выделять следующие типы:
жилищный фонд,
нежилой фонд,
земельные участки.
Традиции такого выделения уходят своими корнями еще в советскую хозяйственную практику, когда для жилищного и нежилого фонда был установлен различный режим функционирования (что, отчасти, сохраняется и сегодня в части тарифной политики, технических требований, возможности использования для тех или иных целей и пр.) Однако, постепенно понятия «жилая недвижимость», «коммерческая недвижимость» все чаще используются и в Украине.
Из всех объектов недвижимости на рынке в основном обращаются объекты жилой и коммерческой недвижимости, а также участки земли. (Объекты промышленной недвижимости, как правило, создаются под заказчика, а в рыночный оборот входят, в основном, в составе предприятия)
Соответственно этому, в рамках рынка недвижимости выделяются:
рынок жилой недвижимости;
рынок коммерческой недвижимости;
рынок земельных участков.
Эти рынки существенно отличаются друг от друга, хотя непреодолимой преграды между ними, конечно, нет. Как известно, перевод жилых объектов в нежилой фонд – достаточно широко распространенная, хотя и сложная операция. С проблемой этого перевода более подробно речь пойдет во втором модуле, а здесь отметим только, что перевод объекта из одного типа в другой – ситуация вполне естественная, поскольку с течением времени изменяются варианты наиболее эффективного использования недвижимости. С этим и возникает необходимость проведения операции по переводу объекта из жилищного фонда в нежилой (или наоборот).
Подумайте сами
Очень часто заявления о переводе объектов и жилищного фонда в нежилой встречаются «в штыки» органами государственной или муниципальной власти, поскольку якобы сокращают жилищный фонд. На деле это далеко не так. Кроме того, изменение статуса объекта имеет и ряд преимуществ для органов государственной власти. Как Вы думаете, в чем они состоят?
Несмотря на возможность перехода от одного варианта использования к другому между рынками жилой и коммерческой недвижимости есть серьезные различия.
Во-первых, спрос на рынке коммерческой недвижимости в большей степени зависит от рыночной конъюнктуры и риэлтору нужно неплохо в ней ориентироваться, берясь за проведение сделки.
Во-вторых, объекты коммерческой недвижимости дороже жилой за одинаковую площадь в равной географии и их продажа занимает больше времени.
В-третьих, на рынке жилой недвижимости, как правило, в качестве сторон в сделке выступают физические лица, а на рынке коммерческой недвижимости – юридические. Это означает, что уровень юридического обеспечения у них существенно выше, что следует принимать во внимание.
В-четвертых, на рынке коммерческой недвижимости гораздо шире, чем на рынке жилой недвижимости совершаются сделки аренды.
В-пятых, ценообразующие факторы на рынке коммерческой недвижимости существенно иные, чем для жилых объектов. Например, существенное значение имеют такие обстоятельства как человекопоток в месте расположения объекта, расположение по фронту улицы или во дворе, возможность подъезда, характеристики входа и пр.
В рамках рынков жилой и коммерческой недвижимости могут быть выделены рынки видов объектов. Например, на рынке жилой недвижимости можно выделить:
рынок комнат,
рынок квартир в многоквартирных домах;
рынок односемейных городских домов («таун-хаузы»);
рынок коттеджей и пр.
Следует иметь в виду, что рынки видов объектов жилой недвижимости связаны друг с другом двояким образом. С одной стороны, они дополняют друг друга. Например, при операциях расселения коммунальных квартир комнаты в таких квартирах продаются (обмениваются) за квартиры. С другой, рынок квартир и рынок городских домов (особенно в сегменте элитного жилья) выступают как конкурирующие.
В рамках рынка коммерческой недвижимости выделяются:
рынок офисных зданий и помещений;
рынок торговых зданий и помещений.
Еще одним основанием для выделения сегментов рынка являются качественные характеристики объектов. Например, на первичном рынке жилья в Киеве принято следующее разделение квартир по качественным характеристикам:
элитное жилье (престижный район города, экологически безопасное расположение, кирпичное здание, подземный гараж, стоянка, охрана, автономное обеспечение, дополнительные услуги, социальная однородность, площадь квартир от 80 квадратных метров, площадь кухни от 15 кв. метров, жилая площадь от 50 кв. метров, ванная комната, два санузла, холл, лоджия).
качественное жилье (престижные районы, экологическая безопасность, кирпич, крупногабаритные квартиры площадью более 40 кв. метров для однокомнатной квартиры, более 60 для двухкомнатной, кухня более 10 кв. метров, лоджия (балкон)).
типовое (экологическая безопасность, кирпичное или панельное здание современных серий, изолированные комнаты, площадь кухни более 8 кв. метров, раздельный санузел, балкон).
жилье (не отвечающее перечисленным выше признакам).
На офисном рынке существует иное разделение:
Например, в Киеве принято следующая классификация офисных центров
Класс А:
-наилучшее расположение,
-отделка на уровне мировых стандартов,
-наличие современных средств связи,
-парковка,
-охрана,
-дополнительные услуги.
Класс В:
-хорошее местоположение,
-качественная отделка,
-парковка,
-охрана.
Класс С:
-доступное местоположение,
-отремонтированные помещения,
-парковка.
Разделение жилья, офисов или торговых помещений на категории в зависимости от качественных характеристик, естественно, не самоцель.
За каждой из категорий стоит своя группа потенциальных покупателей, отличающихся общими характеристиками – доходом, принадлежностью к определенной социальной группе, уровнем требований к жилью, обеспеченностью другими предметами длительного пользования (автомобили, домашняя электроника и техника).
Выделение таких групп позволяет разработать для каждой из них свою маркетинговую и рекламную политику, выбрать наилучший вариант продвижения недвижимости на рынок.
Профессиональные участники рынка недвижимости
и их функции
Как видим, рынок недвижимости представляет собой весьма сложную и разветвленную систему, отличающуюся многообразием операций, их сложностью, переплетением разнообразных рисков.
В связи с этим многообразием и сложностью на рынке недвижимости действует целый ряд профессиональных групп, и риэлторы (брокеры) составляют лишь одну из них.
Таблица: основные виды профессиональной деятельности на рынке недвижимости.
Направление деятельности Содержание деятельности Профессиональная группа
Консультирование, посредничество Консультирование и оказание услуг по обороту прав на недвижимость Риэлторы,
Агенты
Оценка недвижимости Оказание услуг по определению стоимости недвижимости Оценщики
Развитие недвижимости Внесение материальных и/или функциональных изменений в недвижимость Девелоперы/ застройщики
Управление недвижимостью Обеспечение экономически эффективного использования недвижимости Менеджеры/ управляющие недвижимостью
Как видно из приведенных данных, каждая из этих групп имеет свою сферу деятельности.
Риэлторы (агенты) призваны выполнять следующие функции:
снижение издержек при операциях с недвижимостью;
повышение уровня ликвидности объектов недвижимости;
снижение рисков, вызванных ограниченностью информации о состоянии и тенденциях рынка;
"воссоединение" продавцов и покупателей;
и на основе этого: обеспечение динамического развития, сбалансированности спроса и предложения на рынке, соответствия рынка недвижимости состоянию экономики в целом.
Из этих функций, собственно, и вытекают основные требования к деятельности риэлтора. Его задача состоит в том, чтобы помочь клиенту найти на рынке необходимый ему объект недвижимости, подсказать оптимальный вариант решения его проблемы, проконсультировать его по поводу содержания сделки, условий ее совершения и последствиях, возможном уровне цены, успешно пройти все этапы сделки, уберечься от возможных рисков и потерь.
На получение знаний, необходимых для оказания качественных услуг клиентам, и нацелен наш курс.
И помните: «Знания как старый добрый английский костюм. Они не всегда супермодны, но всегда к месту»
Контрольные вопросы:
1. Какое правомочие передается при сделках аренды?
2. Чем отличается право распоряжения от права пользования?
3. Что такое транзакционные издержки? Зачем нужно знать их состав?
4. Какое значение имеет время экспозиции объекта на рынке? Если фактическое время экспозиции оказывается выше, чем обычное для данного вида объектов недвижимости, то что это означает?
5. В чем особенности ценообразования на первичном и вторичном рынках недвижимости?
6. Какие особенности следует иметь в виду при проведении сделок на первичном рынке недвижимости?
7. Чем отличаются рынки жилой и коммерческой недвижимости?
8. Какие функции выполняют профессиональные участники рынка недвижимости? С кем из них чаще имеет дело риэлтор?
9. В чем разница между экономическим и географическим расположением объекта недвижимости?
10. Если спрос растет, а предложение неэластично, то что происходит с ценами?
11. На каком рынке - первичном или вторичном – выше юридические риски?
